Część wspólna

Wspólnota mieszkaniowa może gospodarować wyłącznie nieruchomością wspólną

To poszczególni właściciele a nie wspólnota mieszkaniowa mogą korzystać z nieruchomości sąsiedniej i zaciągać z tego tytułu zobowiązania. Gospodarowanie cudzym terenem, nawet koniecznym do zapewnienia dostępu do drogi publicznej, nie mieści się w zakresie uprawnień wspólnoty mieszkaniowej.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8.10.2008 r (sygn. V CSK 143/08) orzekł, że użytkowanie cudzej nieruchomości nie stanowi przejawu gospodarowania nieruchomością wspólną przez wspólnotę, lecz ingerencję członków wspólnoty w cudze prawo własności.

Wspólnota mieszkaniowa nie ma uprawnień, aby zajmować sąsiednie nieruchomości i zagospodarowywać je. Uchwała, upoważniająca zarząd do takich działań, jako bezskuteczna, nie będzie miała mocy prawnej. Gdy grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych, wspólnota mieszkaniowa może, na podstawie art. 32 a ustawy o własności lokali, nabyć przyległe nieruchomości gruntowe umożliwiające spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych.

Gdy nie skorzysta z takiego uprawnienia - a spełnione zostaną przesłanki ustanowienia służebności, np. drogi koniecznej, to służebność ta zawsze będzie ustanowiona na rzecz poszczególnych właścicieli a nie na na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota nie może być adresatem służebności, jako że zostanie ustanowiona na cudzej własności, która nie mieści się w zakresie pojęcia nieruchomości wspólnej. Brak też uprawnień wspólnoty do zagospodarowywania cudzych nieruchomości (np. urządzanie na nich parkingów, placu zabaw, etc).

Sprawa, która była przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego dotyczyła kwestii granic sprawowania zarządu nieruchomością. Właściciele tworzący pozwane wspólnoty mieszkaniowe korzystali z gruntów dewelopera, które zgodnie z projektem miały zostać włączone do osiedla, na plac zabaw, teren zielony, parkingi. Do tego jednak nie doszło, w konsekwencji nieruchomości tych wspólnot nie miały właściwego dostępu do drogi publicznej.

Wspólnoty mieszkaniowe, na podstawie podjętych przez właścicieli uchwał zagospodarowały te działki, urządzono na nich plac zabaw, dokonano nasadzeń roślinności. Sąd Najwyższy orzekł, że takie działania nie są przejawem gospodarowania nieruchomością wspólną przez wspólnoty mieszkaniowe, lecz uznał je za ingerencję w cudze prawo własności poszczególnych właścicieli. Przesądził tym samym o braku legitymacji wspólnot do występowania w tym procesie.

W uzasadnieniu wyroku stwierdził, że: „związek gospodarczy nie może jednak wykraczać poza granice nieruchomości wspólnej w tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych nieruchomości, choćby sąsiednich. Gospodarowanie tymi nieruchomościami w jakikolwiek sposób nie mieści się w zdolności prawnej wspólnoty jako osoby ustawowej. Z cudzej nieruchomości korzystać mogą jedynie członkowie wspólnoty jako właściciele lokali".

Źródło: Portal InformacyjnyZARZĄDCA