piątek, 17 kwietnia 2009

Częściowe uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Wadliwa uchwała wspólnoty mieszkaniowej wywołuje skutki prawne o ile dotyczy zarządu nieruchomością wspólną i nie zostanie wyeliminowana z obrotu prawnego przez sąd lub przez samą wspólnotę mieszkaniową.

Sąd, w zależności od stanu sprawy, może na zasadzie art. 58 par. 3 kodeksu cywilnego uchylić tylko tę część zaskarżonej uchwały, która sprzeczna jest z prawem (wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 7.08.08 r., sygn. akt: I ACa 601/08). Jednak, gdy nie można przesądzić czy bez wadliwych zapisów uchwała w takim kształcie zostałaby w ogóle podjęta - należy uchylić całą zaskarżoną uchwałę (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 20.05.2008 roku, sygn. akt: I ACa 367/08).

W ustawie o własności lokali mowa jest o zaskarżeniu uchwały wspólnoty mieszkaniowej, dlatego też właściciele lokali skarżą całą uchwałę, nawet gdy nie zgadzają się z jej częścią. Coraz częściej można się jednak spotkać z orzeczeniami, w których sądy uchylają część uchwały.

Podstawą prawną jest art. 58, par. 3 stanowiący, iż w przypadku, gdy nieważnością dotknięta jest tylko część czynności prawnej, pozostaje ona w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.

W sprawie dopuszczalności uchylenia części uchwały wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13 maja 2004 r., V CK 452/03. Rozpoznawana sprawa dotyczyła uchwały podjętej przez spółkę prawa handlowego, jednak pogląd pozostaje aktualny również w stosunku do wspólnot mieszkaniowych. Sąd ten doszedł do przekonania, że charakter autonomiczny i nie jest powiązany treściowo z pozostałymi dopuszczalne jest zakwestionowanie i w konsekwencji uchylenie części uchwały walnego zgromadzenia akcjonariuszy, ale pod pewnymi warunkami, w szczególności, gdy kwestionowany fragment ma postanowieniami uchwały. Problem ten został unormowany w art. 58 § 3 k.c., który ma tu odpowiednie zastosowanie (art. 2 k.s.h.). Chyba trzeba też dodać, że jednocześnie nieuchylona, tj. pozostająca część uchwały powinna móc samodzielnie funkcjonować w obrocie prawnym.

Warunkiem częściowego uchylenia uchwały jest zatem niezależność danego jej fragmentu od pozostałych, na wskazywał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15.04.1999 roku (sygn. akt: ICKN 1088/97, OSNC 11/99, poz. 193). Uznał, że niezgodność z prawem zmian wprowadzonych do statutu spółdzielni nie powoduje konieczności uchylenia całej uchwały walnego zgromadzenia zmieniającej statut, chyba że okoliczności wskazują na to, że bez tych postanowień zmiana statutu nie zostałaby dokonana.

Odnosząc się do dopuszczalności uchylenia częściowego uchwał wspólnoty mieszkaniowej można przytoczyć dwa orzeczenia Sądu Apelacyjnego. Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 20 maja 2008 r. I ACa 367/08 wskazał, że nie jest możliwe wyeliminowanie z obrotu prawnego tylko zakwestionowanych postanowień uchwały w sprawie przyjęcia regulaminu porządku domowego, ponieważ nie można przesądzić, czy bez tych zapisów uchwała w takim kształcie zostałaby w ogóle podjęta. Mogłoby zatem dojść do zdeformowania rzeczywistej woli członków wspólnoty mieszkaniowej, która powinna mieć prawo do kompleksowego, pełnego uregulowania (z tym, że w granicach ustawy) wewnętrznych przepisów porządku domowego.

Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 7.08.2008 roku (sygn. akt: I Aca 601/08) natomiast częściowo uchylił zatwierdzony przez wspólnotę plan remontów nieruchomości w zakresie dotyczącym remontów balkonów.

źródło: Portal Informacyjny ZARZĄDCA

Brak komentarzy:

Prześlij komentarz