Przeniesienie własności lokalu przez spółdzielnie mieszkaniowe

W dniu 17.12.2008 r. Trybunał Konstytucyjny w pełnym składzie rozpoznał połączone pytania prawne Sądu Rejonowego dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi dotyczące zasad zawierania umów o przeniesienie własności lokalu przez spółdzielnie mieszkaniowe.

W wyroku Trybunał Konstytucyjny orzekł, że: 1. Art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: SpMieszkU) w zakresie, w jakim zobowiązuje spółdzielnię do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez członka spółdzielni wyłącznie spłat, o których mowa w pkt 1-3 tego przepisu, jest niezgodny z art. 64 ust. 2 i 3 w związku z art. 21 ust. 2 konstytucji, 2. Art. 1714 ust. 1 ustawy powołanej w punkcie 1 w zakresie, w jakim zobowiązuje spółdzielnię do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez członka spółdzielni lub osobę nie będącą członkiem spółdzielni wyłącznie spłat, o których mowa w pkt 1 i 2 tego przepisu, jest niezgodny z art. 64 ust. 2 i 3 w związku z art. 21 ust. 2 konstytucji, 3. Art. 12 ust. 11 i art. 1714 ust. 11 ustawy powołanej w punkcie 1 są niezgodne z art. 2 konstytucji, 4. Art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 14.6.2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw jest niezgodny z art. 2 konstytucji. Przepisy te tracą moc obowiązującą z upływem dwunastu miesięcy od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.

Na odroczenie wejścia w życie wyroku w tym zakresie miała wpływ ochrona interesów w toku. Trybunał uznał za niekonstytucyjne przepisy przewidujące dopuszczalność uwłaszczenia spółdzielców na majątku spółdzielni na warunkach wskazanych w zaskarżonych przepisach ustawy. Uwłaszczenie to odbywa się bez zgody organów spółdzielczych, jego warunki są określone ustawowo, a zatem nie ma tu możliwości uwzględnienia woli samej spółdzielni (spółdzielców), wyrażonej w statucie czy uchwale. Takie wkraczanie w stosunki własnościowe spółdzielni w dotychczasowym orzecznictwie TK zostało uznane za nieproporcjonalne wkroczenie w konstytucyjnie chronione prawa.

Zdaniem Trybunału mimo iż, z art. 75 Konstytucji wynika, że państwo powinno popierać działania obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania. Jednakże przepis ten nie daje jednak prawa ani do żądania mieszkania od władzy publicznej lub jakiegokolwiek innego podmiotu. Ponadto posiadanie własnego mieszkania wcale nie oznacza bycia jego właścicielem. Omawiane przepisy dały możliwość osobom spełniającym warunki ustawowe, po dokonaniu odpowiednich spłat i będących w potrzebie mieszkaniowej do żądania od władz spółdzielni przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w lokal stanowiący odrębną nieruchomość i przeniesienia własności tego lokalu na jego rzecz.

Jednocześnie w ustawie nie były przewidziane żadne ekwiwalenty w zamian za własność mieszkania poza drobnymi spłatami finansowymi, bieżącego zadłużenia i opłat równych kosztom budowy lokalu przypadającymi na dany lokal. Tym samym ustawodawca umożliwił dokonanie przewłaszczenia mienia spółdzielni, pozbawiając ją własności.

Istotą kwestionowanych przepisów art. 12 ust. 1 oraz 17¹⁴ SpMieszkU w brzmieniu obowiązującym od 31.7.2007 r. jest to, że spółdzielnia zobowiązana jest do przekształcenia na żądanie spółdzielcy prawa lokatorskiego lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność w zamian za co spółdzielca musi tylko spłacić bieżące zadłużenie i uiścić opłaty równe kosztom budowy lokalu. W razie przekształcenia prawa lokatorskiego w odrębną własność, jedynie gdy spółdzielnia korzystała z pomocy publicznej spółdzielca powinien ją spłacić w wysokości nominalnej. Przepisy te powodują pozbawienie spółdzielni mieszkaniowej przysługującego jej prawa własności, przed wyodrębnieniem lokal mieszkalny stanowi bowiem część składową budynku, którego właścicielem jest spółdzielnia. Zdaniem sądu pytającego jest to wywłaszczenie w konstytucyjnym rozumieniu tego pojęcia. Wywłaszczenie dopuszczalne jest tylko w razie spełnienia dwóch przesłanek: istnienia publicznego celu oraz dokonania wywłaszczenia za słusznym odszkodowaniem. Druga z przesłanek nie została spełniona przez co spółdzielnia jest pozbawiona ekwiwalentu za utracone mienie.

Ponadto Trybunał Konstytucyjny zajął się również pytaniem prawnym odnośnie ukarania członków zarządu za opieszałość w przygotowywaniu procedury i zawieraniu umów o przekształcenie spółdzielczych lokatorskich praw do lokalu mieszkalnego i spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego w odrębne nieruchomości i przenoszenie ich własności na członków spółdzielni (art. 27² ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Zgodnie z tymi przepisami członkowie zarządu spółdzielni (a także pełnomocnicy, prokurenci, syndycy, likwidatorzy) podlegają karze, jeśli "dopuszczają do tego, że spółdzielnia nie zawiera umowy o przeniesienie własności lokalu". Regulacje dotyczące takich umów zawierają art. 12 ust. 1 oraz art. 17¹⁴ ust. 1 SpMieszkU, wprowadzone ustawą zmieniającą z czerwca 2007 r. Te ostatnie przepisy zobowiązują spółdzielnię do ustanowienia własności dla osób mających lokatorskie i własnościowe prawo do lokalu, formułując tym samym obowiązek zawarcia umowy umacniającej tytuł władania lokalem spółdzielczym. Zaskarżone przepisy określają warunki umowy (swoboda stron co do ułożenia treści umowy była wyłączona). Ustawa określa też (art. 12 ust. 1¹ i art. 17¹⁴ ust. 1¹ SpMieszkU) trzymiesięczny termin do zawarcia umowy.

Trybunał stwierdził, że powołane przepisy dopuszczające ukaranie członków zarządu spółdzielni za opieszałość i nie zawieranie umów przekształceniowych, są niekonstytucyjne. Rozstrzygnięcie Trybunału Konstytucyjnego powoduje depenalizację czynów, z powodu których toczą się postępowania karne. To zobowiązuje organy ścigania i wymiaru sprawiedliwości do umorzenia postępowania. Dotyczy to zarówno spraw, w których zadano konkretne pytania prawne, jak i wszystkich spraw już zawisłych w sądach, a także spraw, w których toczy się postępowanie przedsądowe. W wypadku osób, którym już wymierzono karę na podstawie konstytucyjnie zdyskwalifikowanych przepisów, zachodzi konieczność wznowienia postępowania.

Źródło: Teczka zarządcy nieruchomości