Podatek PCC a wartość rynkowa nieruchomości

Nabycie lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych od jego wartości rynkowej nawet wówczas, gdy przed jego nabyciem przyszły właściciel poniósł nakłady na rzecz tego lokalu związane z jego adaptacją na cele mieszkalne. Stanowisko takie zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 26.02.2009 r. nr IPPB2/436-477/08-2/MZ.

Takie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W zapytaniu podatnik wskazał, że wspólnota mieszkaniowa będąca właścicielem strychu budynku, wyraziła w 1996 r. zgodę na jego nadbudowę i adaptację przez podatnika i jego żonę. Wnioskodawca uzyskał decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, następnie decyzję o pozwoleniu na budowę oraz projekt robót zatwierdzony przez Wydział Architektury Urzędu Dzielnicowego. Ponosił wszelkie koszty z tym związane, podobnie jak i koszty prac budowlanych. Po zakończeniu tych prac podatnik otrzymał zaświadczenie o ukończeniu prac budowlanych oraz braku zastrzeżeń sanitarno-porządkowych. W 1998 r. zostało wydanie potwierdzenie przyjęcia obiektu budowlanego do użytkowania, a następnie została zawarta umowa najmu tego lokalu mieszkalnego. Następnie 6 października 2008 r. podatnik nabył do małżeńskiej wspólności ustawowej, na mocy umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowy sprzedaży tegoż lokalu i oddania gruntu w użytkowanie wieczyste zawartej w formie aktu notarialnego, powyższy zaadaptowany lokal mieszkalny o powierzchni 120,61 m². Koszty adaptacji nigdy nie zostały mu zwrócone. W związku z tym zadano pytanie, czy w opisanej sytuacji podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych powinna być cena lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, czy tylko cena udziału w nieruchomości wspólnej (po odliczeniu kosztów nakładów poniesionych przez podatnika)? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 09 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450 ze zm.) podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 powyższej ustawy obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży nieruchomości powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, przy czym ciąży on na kupującym (art. 4 pkt 1).

Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży nieruchomości stanowi jej wartość rynkowa, którą określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2).

Jeżeli jednak stosownie do art. 6 ust. 3 ustawy – podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Natomiast w przypadku, gdy podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

Zatem, w świetle powyższych przepisów wartość nieruchomości jest ustalana przez strony umowy sprzedaży i jest ona wyrażona w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany.

Nadmienia się, iż ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku jej oszacowania w sposób odbiegający od wartości rynkowej zbywanej nieruchomości, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej, przy czym organy te mogą się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Przepisy podatkowe regulując, co jest podstawą opodatkowania z tytułu sprzedaży nieruchomości, nie nakazują za jaką konkretnie cenę należy nabyć bądź zbyć nieruchomość. Niezależnie od faktu na jak długo ważna jest jej wycena i niezależnie od zasad urynkowienia jej wartości (organy podatkowe nie mają kompetencji w tym zakresie), podstawą opodatkowania będzie wartość wyrażona w cenie, ale jeśli będzie ona odbiegała od wartości rynkowej - w rozumieniu przepisów podatkowych - wartość ustalona w postępowaniu podatkowym. Należy przy tym uwzględnić zasadę autonomii prawa podatkowego przejawiającą się w tym przypadku odrębną definicją wartości rynkowej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni wraz z mężem w dniu 06.10.2008 r. nabyła do wspólnoty ustawowej małżeńskiej lokal mieszkalny położony w Warszawie. Lokal powyższy powstał w wyniku adaptacji strychu. Wszelkie koszty związane z adaptacją poniosły Strony, bez udziału Wspólnoty Mieszkaniowej.

Reasumując stwierdza się, iż umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego opodatkowana jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%. Podstawę opodatkowania tym podatkiem stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jak wynika z treści artykułu 6 ust. 2 powyższej ustawy brak jest podstaw do odliczania od wartości rynkowej przedmiotu czynności cywilnoprawnych poniesionych długów i ciężarów. A zatem, w sytuacji przedstawionej przez Wnioskodawcę podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych stanowi wartość lokalu wraz z wartością udziału w nieruchomości wspólnej.(…)”

źródło: sip.mf.gov.pl/sip

Podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej po 1 stycznia 2009 r.

Z 1 stycznia 2009 r. zlikwidowana zostanie tzw. ulga meldunkowa, tj. opisane wyżej zwolnienie od podatku, którą zastąpi ulga mieszkaniowa. Zgodnie z nowelizacją ustawy, dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości mogą być zwolnione z podatku pod warunkiem, że w ciągu dwóch lat zostaną przeznaczone na inne cele mieszkaniowe, przez które należy rozumieć m.in. nabycie nowego mieszkania, domu, działki budowlanej, wyremontowanie własnego domu lub spłatę kredytu, który został zaciągnięty na cele mieszkaniowe przed dniem uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości. Podkreślenia wymaga fakt, że nabycie nowego domu, mieszkania, czy działki nie musi nastąpić tylko w Polsce, lecz może być dokonane także w krajach Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub w Konfederacji Szwajcarskiej. Z nowego zwolnienia w pełni skorzystają tylko ci podatnicy, którzy przychód ze sprzedaży nieruchomości w całości przeznaczą na własne cele mieszkaniowe. W pozostałym przypadku podatek będzie tym wyższy, im wyższy będzie dochód ze sprzedaży nieruchomości, a wydatki na cele mieszkaniowe niższe w relacji do przychodu.

W związku z tym, że jest to kolejna zmiana przepisów w tym zakresie w ciągu ostatnich dwóch lat, do rozliczania zbycia nieruchomości będzie trzeba stosować trzy tryby rozliczeń. Wszystkie uzależnione od momentu nabycia nieruchomości. Trzeba zatem pamiętać, że sposób opodatkowania sprzedaży mieszkania lub domu będzie zależał od daty ich kupna.

Podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej pomiędzy 1 stycznia 2007 r. a 31 grudnia 2008 r.

Od 1 stycznia 2007 r. osoba, która sprzedaje nieruchomość lub prawo związane z nieruchomością, ma obowiązek zapłaty 19-proc. podatku od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Dochodem natomiast jest różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania. Do kosztów tych zalicza się udokumentowane koszty:

• nabycia (np. opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika obrotu nieruchomościami - w wysokości faktycznie poniesionej przez podatnika) lub
  
• udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady poczynione w czasie posiadania nieruchomości, które zwiększyły jej wartość.
  

Podstawowymi dowodami dokumentującymi poniesione nakłady są faktury VAT oraz dokumenty stwierdzające poniesienie nakładów administracyjnych.

Tak obliczony podatek płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło zbycie, czyli do 30 kwietnia roku następnego po roku, w którym nieruchomość została zbyta.

W ówcześnie znowelizowanych przepisach podatkowych zostały przewidziane sytuacje, które zwalniają podatnika z obowiązku zapłaty podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości.

Po pierwsze podatnik, który był zameldowany na pobyt stały w zbywanym budynku lub mieszkaniu przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, może skorzystać z tego zwolnienia, jednakże trzeba złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od daty zbycia stosowne oświadczenie o wymaganym zameldowaniu w danej nieruchomości. Jeżeli podatnik nie dopełni tego obowiązku, będzie zmuszony zapłacić 19-proc. podatek od dochodu, mimo że był zameldowany w budynku lub mieszkaniu co najmniej 12 miesięcy. Z 1 stycznia 2007 r., uchylony został przepis zwalniający podatnika z zapłaty podatku, w przypadku przekazania całości przychodu ze sprzedaży na cele mieszkaniowe w terminie dwóch lat od momentu sprzedaży, który to przepis obowiązywał do 31 grudnia 2006 r.

=======================================

Podstawa prawna:

USTAWA

z dnia 26 lipca 1991 r.

o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Art. 30e.

1. Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

2. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

3. W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2.

4. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

5. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

6. Przepisy ust. 1-4 nie mają zastosowania, jeżeli:

1) budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,

2) przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

7. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

8. Jeżeli podatnik, o którym mowa w art. 3 ust. 1, osiąga również dochody określone w ust. 1 poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a dochody te nie są zwolnione od opodatkowania na podstawie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub gdy z państwem, w którym dochody są osiągane, Rzeczpospolita Polska nie zawarła umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, dochody te łączy się z dochodami osiągniętymi na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. W tym przypadku od podatku obliczonego od łącznej sumy dochodów odlicza się kwotę równą podatkowi dochodowemu zapłaconemu w obcym państwie. Odliczenie to nie może jednak przekroczyć tej części podatku obliczonego przed dokonaniem odliczenia, która proporcjonalnie przypada na dochód uzyskany w obcym państwie. Przepisy art. 11 ust. 3 i 4 stosuje się odpowiednio.

9. W przypadku podatnika, o którym mowa w art. 3 ust. 1, osiągającego dochody określone w ust. 1 wyłącznie poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, które nie są zwolnione od podatku dochodowego na podstawie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, lub gdy z państwem, w którym dochody są osiągane, Rzeczpospolita Polska nie zawarła umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, zasadę określoną w ust. 8 stosuje się odpowiednio.

Podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej do 31 grudnia 2006 r.

Zgodnie z przepisami ustawy z 26 lipca 1991 roku, o podatku dochodowym od osób fizycznych (DzU z 1991 r., nr 80, poz. 350 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, obowiązującymi do 31 grudnia 2006 r., zryczałtowanemu podatkowi dochodowemu wynoszącemu 10 proc. podlega przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Rozliczenia podatkowego należy dokonać na PIT-23. Deklarację tę składa się do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od dnia zbycia.

Ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku dla osób zbywających nieruchomości, uznając, że wskazanego podatku nie zapłacą podatnicy sprzedający nieruchomości, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą w urzędzie skarbowym oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży w ciągu dwóch lat przeznaczą w całości na cele mieszkaniowe na terytorium Rzeczpospolitej Polski (takie jak np. nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego, budowę, rozbudowę, modernizację własnego budynku mieszkalnego). Jeśli podatnik złoży takie oświadczenie, po czym z obowiązku przekazania pieniędzy na cele mieszkaniowe w Polsce się nie wywiąże, będzie musiał zapłacić zaległy podatek wraz z odsetkami za zwłokę.